Wichtige Fragen am Telefon an den Immobilienprivatverkäufer

Wie Ihnen ein gut vorbereitetes Telefonat mit dem Immobilienprivatkäufer viel Zeit und Ärger ersparen kann.

Als Mitarbeiter in zwei spanischen Immobilienmaklerbüros hatte ich von meinen Kollegen erlernt, wie das erste Gespräch am Telefon mit einem privaten Immobilienverkäufer abzulaufen hat. Bei jedem Telefonat sollten folgende Daten herausgefunden werden:

Name und Vorname des Eigentümers oder der Eigentümer sowie Adresse der Immobilie,
ob derjenige, dessen Telefonnummer Sie bei Ihrer Offline-Immobiliensuche, vgl. Immobilien selber suchen und finden, notiert haben, auch wirklich der Eigentümer ist oder nur ein privater oder gewerblicher Immobilienvermittler,
Kaufpreis der Immobilie
Technische Details der zu verkaufenden Immobilie

Name und Vorname des Eigentümers

Die erstgenannten Daten ermöglichen Ihnen, die Eigentumsverhältnisse und die Belastungen der privat zu verkaufenden Immobilie beim Grundbuchamt selber zu überprüfen.

Denn wenn Sie zum Grundbuchamt gehen, erhalten Sie nur dann einen Grundbuchauszug, wenn Sie wissen, wie die Eigentümer heißen, wo sich die Liegenschaft befindet, und wenn Sie einen plausiblen Grund haben, warum Sie den Grundbuchauszug anfordern.

Wenn Sie den Grundbuchauszug in Spanien anfordern, sollten Sie als Grund niemals angeben, dass Sie die Immobilie kaufen möchten.

Warum nicht?

Weil die spanischen Gemeinden ein Vorkaufsrecht haben. Geben Sie daher bitte als Grund für die Anforderung des Grundbuchauszuges nur "Finanzierung" oder ähnliches an.

Die Adresse der Immobilie haben Sie bereits vorliegen, wenn Sie die Immobilie offline aufgespürt haben. Falls nicht, sollte dies auch am Telefon erfragt werden.

Das diesbezügliche Telefonat könnte daher wie folgt beginnen:

"Guten Tag, mein Name ist Heinz Mustermann.
Ich habe Ihre Verkaufsanzeige an Ihrem Haus oder im Anzeigenblatt "Dingenskirchen-Anzeiger" gesehen.

Antwort des Verkäufers abwarten...Wenn Sie seinen Namen und Vornamen nicht verstanden haben oder er ihn nicht genannt hat.
Sie: Verzeihung, ich habe Ihre Namen nicht verstanden...

Als nächsten Schritt gilt es herauszufinden, ob Ihr Gesprächstpartner wirklich der Eigentümer oder nur ein oller, alles verteuernder Makler ist.

Privatverkäufer, Vermittler oder Makler?

Der Gesprächsablauf am Telefon setzt sich daher in etwa wie folgt fort. Sie fragen den Immobilienverkäufer:

"Sind Sie der Eigentümer?"

Jetzt bekennt der Angerufene in der Regel Farbe. Er antwortet Ihnen entweder mit "Ja", oder er entgegnet, dass der Eigentümer ein Bekannter oder Verwandter von ihm sei, oder dass er ein Maklerbüro ist.

Wenn Sie Glück haben, sprechen Sie mit dem Eigentümer. Wenn dem so ist, erkundigen Sie sich als nächsten Schritt nach dem Kaufpreis und nach den Immobiliendetails.

Wenn Sie Pech haben, ist der Angerufene ein Makler. Begeben Sie sich daher am besten direkt zu der Immobilie und klingeln dort an, um mit dem Eigentümer persönlich zu sprechen.

Wenn der Eigentümer nicht anwesend ist, fragen Sie die Nachbarn nach Namen und Vornamen des Eigentümers. Auf diese Weise können Sie alles Erforderliche beim Grundbuchamt ermitteln.

Kaufpreis der Immobilie

Den Kaufpreis sollten Sie auf jeden Fall erfragen, damit Sie im Anschluß ermitteln können, ob der Immobilienkaufpreis überteuert, marktgerecht oder ein Schnäppchen ist.

Dies können Sie nur, wenn Sie die technischen Immobiliendetails ermitteln.

Technische Details der zu verkaufenden Immobilie

Folgende Immobilienmerkmale sollten Sie nach Möglichkeit am Telefon erfragen und aufschreiben, damit Sie anhand von anderen Immobilienverkaufsanzeigen die Preise und den wirklichen Immobilienmarktwert ermitteln können:

Wohnfläche in Quadratmetern,
Größe des Grundstückes bei einem Haus,
Größe des Wohnzimmers,
Anzahl der Schlafzimmer,
Anzahl der Badezimmer,
ob die Immobilie leergeräumt, vom Verkäufer bewohnt oder vermietet ist,
Sonderausstattungsmerkmale wie Meerblick, Sonnenenergie, Gemeinschaftssatellitenanlage, Videoüberwachung etc.
Wann war die letzte Wohnungsrenovierung, und was wurde gemacht?
Balkon oder Terrasse vorhanden?
Heizung vorhanden? (Insbesondere in Spanien oder südlichen Ländern)
Aufzug vorhanden?
Garage vorhanden?
Meeresblick oder besonders gute Wohnlage z.B. in erster Meereslinie, in der Nähe eines Messestandortes (hohe Rendite), in einem beliebten Urlaubsort, wieviele Meter bis zum Strand, zum Supermarkt, zur Schule etc.
Gemeinschaftsschwimmbad (hohe Betriebskosten)
Gemeinschaftsgarten (hohe Betriebskosten)
Kosten der Grundsteuer pro Jahr
Kosten der Eigentümergemeinschaft pro Jahr
Name und Telefonnummer des Hausverwalters, um dort etwaige Zahlungsrückstände zu erfragen

Mit den obigen Informationen können Sie sich gut vorbereiten für ein etwaiges Verkaufsgespräch mit dem Verkäufer. Auf diese Weise können Sie dem Immobilienprivatverkäufer Gründe anführen, warum der Kaufpreis u.U. überteuert ist.

Nach der gründlichen Einsichtnahme des Grundbuchauszuges können Sie dem Verkäufer eine Lösung (selbstverständlich in Ihrem Sinne) anbieten für die Ablösung oder Übernahme der Grundschuld oder Hypothek.